ASESORIA LEGAL EN LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE

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Todos sabemos que muchas de las compraventas de inmuebles que se realizan a diario acaban en un litigio, un procedimiento judicial o con un detrimento económico para alguna o ambas partes, ya sea éste derivado del incumplimiento de las condiciones pactadas en las cláusulas del contrato de compraventa o, en la existencia de determinadas cargas o gravámenes en el inmueble comprado y que no fueron advertidas en su oportunidad por los adquirientes.

A consecuencia de ello, el vendedor o el comprador conociendo de estos detalles por antecedentes de amistades, experiencias previas o simplemente por precaución, deciden la conveniencia de contratar a un abogado para que los asesore durante el proceso de la compraventa que se va a efectuar.

Probablemente las partes intervinientes en una transacción de esta naturaleza, sepan que este contrato demanda por sí solo cuantiosos gastos a la hora de formalizar la adquisición o venta de un inmueble, ya sea por conceptos de agentes inmobiliarios, gastos notariales, pago de tributos, derechos registrales, etc., y por ello pueden considerar innecesario y hasta inútil añadir a éstos el pago de honorarios a un abogado. Pero por regla general, el coste de éste va a ser el más reducido en comparación con el del resto de intervinientes en este proceso y con marcada diferencia el más rentable.

Reafirmando esta última apreciación, la intervención de un abogado en el proceso de compraventa de un inmueble es primordial, en razón de dos factores principales:

Resultan necesarios para comprender el alcance del contenido de los documentos que vamos a firmar: documentos como el Contrato de Opción de Venta con Exclusividad con el Agente Inmobiliario, el Contrato de Arras, el Contrato de Mutuo de Dinero o Crédito con el Banco y el consiguiente Contrato de Hipoteca si somos compradores, la redacción o interpretación de la Minuta de Compraventa y la resultante Escritura Pública en la notaría, etc., documentos que en sí, se encuentran dotados de un lenguaje jurídico que no todas las personas son capaces de entender adecuadamente.

Evitan desagradables e innecesarias sorpresas posteriores: resulta fundamental para el caso del comprador, asegurarse de que el inmueble que vaya a adquirir no tenga ninguna carga, gravamen ni vicio oculto en la Municipalidad y/o en Registros Públicos, que pudiera traerle problemas en el futuro, así como que las condiciones que pacte con el Banco o empresa financiera que le otorgue el préstamo sean las más beneficiosas posibles y sobretodo, que no contengan cláusulas abusivas ni económicamente lesivas. Y para el caso del vendedor, asegurarse de las condiciones de pago de quien va a adquirir el inmueble puesto en venta.

En virtud a lo anteriormente expuesto, existen tres momentos determinantes en un proceso de compraventa de un inmueble, en los cuales se hace necesaria la intervención de un abogado y que a continuación se detallan:

1) Contrato de Arras: usualmente y cuando ambas partes ya se han puesto de acuerdo en el precio, plazo y condiciones de la compraventa, el comprador y el vendedor firman un Contrato de Arras, en el cual el comprador abona a el vendedor una pequeña parte del precio a modo de reserva (que generalmente oscila entre el 5% y 10% del valor total de la transacción) y que luego esa suma es descontada del precio final del inmuebles muy importante señalar que en este momento y antes de firmar cualquier documento, el comprador verifique y revise la situación de titularidad, cargas y gravámenes del inmueble a efectos de poder determinar y asegurar que el vendedor o vendedores, es o son, los auténticos y únicos titulares (propietarios) del inmueble puesto en venta. De igual forma se debe asegurar que el inmueble se encuentre libre de cargas, dado que puede suceder por ejemplo que el inmueble que se vende tenga inscrito en su partida registral una anotación de embargo, hipoteca, etc., que no se haya cancelado y dejado sin efecto. Sobre este último punto es recomendable la minuciosidad del abogado en la elaboración de un estudio de titulación.

Para el caso del vendedor, una de las formas de asegurar el cumplimiento del comprador en las fechas de pago, es cerciorarse de la solvencia de éste y también en hacer las consultas previas en la institución financiera que facilita el préstamo de dinero para la transacción, a fin de confirmar que una vez firmada ésta no habrá complicaciones a la hora de otorgar la escritura de compraventa y recibir el precio de la compraventa.

2) Préstamo con hipoteca: lo más probable es que el comprador para poder cancelar el precio del inmueble deba recurrir a un préstamo bancario y seguidamente suscribir un contrato de hipoteca a favor del banco que garantice el préstamo de dinero recibido.

En este segundo momento la labor del abogado tiene aún mayor relevancia, dado que puede asesorar tanto en la búsqueda del banco o entidad financiera que ofrezca las mejores condiciones (tipo de interés, comisiones, penalización por pago anticipado, seguros varios, desgravamen, garantías, etc.), como para que una vez elegida ésta, comprobar que las condiciones prometidas por el banco sean respetadas plenamente a la hora de formalizarse el acuerdo en la escritura pública.

3) Escritura de compraventa/hipoteca: en este documento notarial, se encuentran numerosos conceptos jurídicos y financieros que pueden escapar al entendimiento de personas que no han recibido una formación jurídica en tal sentido, por lo que aquí la labor del abogado es también esencial, ya que con antelación a la firma de estos documentos, debe de revisar los borradores de las escrituras y darles su conformidad en el contenido de los textos, asistiendo al cliente el día de la firma y acompañándolo para comprobar que lo que va a firmar si corresponde con lo previamente revisado por su abogado, así como para abordar las dudas e incidencias que pudieran surgir en el momento.

En conclusión, si ha decidido contratar a un abogado para asesorarse en todas las etapas anteriormente expuestas, debe de tener la tranquilidad que le da el saber que ha conocido y comprendido todos y cada uno de los documentos que ha ido firmando, que no va a tener sorpresas desagradables en el futuro y que el proceso de compraventa culminará con el pago del precio de la compraventa, la entrega de la posesión y la inscripción de la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad Inmueble de su localidad.

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