JUNTA DE PROPIETARIOS: ¿SOLUCIÓN O PROBLEMA?

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Se puede definir a la Junta de Propietarios como la agrupación conformada por los propietarios de departamentos, depósitos y/o estacionamientos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales, etc. y que a su vez poseen áreas y servicios de dominio común como son los pasadizos, escaleras, fachadas y jardines, ascensor, entre otros.

Bajo esta definición, las personas que compran un inmueble de estas características, adquieren también un porcentaje del condominio y por lo tanto no sólo han pagado por su vivienda, sino también por las áreas y servicios comunes inseparables a éste.

Por esta razón, estos propietarios se encuentran en la obligación de mantener vigente la Junta de Propietarios y conocer su Reglamento Interno para efectos de optimizar su administración; ordenar las relaciones con sus vecinos; disfrutar su propia vivienda de la manera más agradable posible; conservar y mantener las áreas, bienes y servicios comunes y de esta forma evitar que la convivencia en estas viviendas multifamiliares se convierta en una pesadilla.

Es preciso señalar que la Junta de Propietarios no tiene personería jurídica, pues no constituye una persona distinta de sus miembros, sino que es el resultado de la reunión de todos los propietarios y por lo tanto sus acuerdos y actos son en realidad las decisiones de los propietarios. No obstante lo antes señalado, la Junta puede celebrar contratos o adquirir bienes.

Cómo se constituye.- La Junta de Propietarios se constituye desde el mismo momento en que se inscribe en la SUNARP la Independización de cada departamento de un edificio o condominio y el Reglamento Interno de convivencia de los propietarios de cada departamento del edificio o condominio y, se encuentra conformada por todos los propietarios que han comprado sus viviendas, teniendo la representación conjunta de todos ellos. Posteriormente la Junta de Propietarios debe elegir de entre sus miembros a un Presidente por un determinado periodo de tiempo, el cual podrá ser acompañado de un Secretario, Tesorero, etc. y su nombramiento deberá de ser inscrito también en la SUNARP para que pueda tener representación legal conforme lo señalado en la Ley No. 27157.

Cuáles son sus funciones.- Corresponde a la Junta de Propietarios administrar las propiedades que se encuentran integradas en los tipos de condominios antes señalados, de tal manera que permitan una adecuada convivencia entre los propietarios. Por ello la Junta de Propietarios entre otras cosas, se encargará del recaudo de las cuotas dinerarias obligatorias que pagarán puntualmente todos los propietarios; su custodia, inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio o condominio, lo cual involucra la celebración de contratos y la adquisición de bienes o mobiliario necesarios para la conservación de las zonas comunes y del mismo modo asegurar el funcionamiento correcto de los servicios comunes.

De otro lado, la Junta de Propietarios puede contratar los servicios de administradores, vigilantes particulares y conserjes; el servicio de pintado del edificio y la conservación de las áreas verdes comunes. Igualmente puede abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados y adquirir bienes y/o servicios en beneficio del condominio.

Beneficios de contar con un Presidente inscrito ante la SUNARP.- El Presidente representa a los propietarios ante el constructor y demás personas naturales o jurídicas; goza de las facultades de representación procesal señaladas en los artículos 74° y 75° del Código Procesal Civil; puede intervenir en las escrituras públicas, documentos privados y declaraciones juradas sin necesidad de la presencia de cada uno de los demás propietarios; puede convocar y presidir válidamente las Asambleas de Junta de Propietarios; es el encargado de recaudar, custodiar e invertir los fondos y gastarlos en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica la celebración de contratos o la adquisición de bienes; puede abrir cuentas bancarias para depositar los fondos, solicitar el RUC de la Junta ante la SUNAT y realizar todos los demás actos que señale su Reglamento Interno.

Un reciente precedente de observancia obligatoria aprobado por el Tribunal Registral de la SUNARP, establece que el último Presidente de la Junta de Propietarios inscrito en la SUNARP con periodo de funciones vencido, también está legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo Presidente o Directiva.

Como actúa la Junta de Propietarios contra los vecinos morosos.- La Ley No. 27157 y su Reglamento, establecen mecanismos legales contra los vecinos morosos, señalando que en representación de la Junta de Propietarios el Presidente puede promover contra ellos procesos judiciales de cobranza.

Finalmente resulta importante señalar que la alta informalidad sobre este tema en particular, permite que aquellos vecinos que incurren en moras o atrasos puedan sacar provecho de la ausencia de una Junta de Propietarios para incumplir sus obligaciones de armoniosa convivencia.

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8 Comments to “ JUNTA DE PROPIETARIOS: ¿SOLUCIÓN O PROBLEMA?”

  1. Arturo dice:Responder

    Buenos días:
    Una consulta en el reglamento de la junta de propietarios mencionan lo siguiente:

    – articulo 21: convocatoria y quorum:
    La convocatoria a Junta se efectuará mediante comunicaciones escritas, que contendrán obligatoriamente la designación del lugar, día y hora para la celebración de la Junta, así como los asuntos a tratar; utilizando cualquier medio que permita tener constancia de recepción de dicha citación; sin perjuicio de la obligatoria publicación de la misma en las pizarras o vitrinas que debe mantener la administración en lugares visibles de la UNIDAD INMOBILIARIA.

    – articulo 22: representación ante la junta:
    No asistir a las Juntas Ordinarias y/o Extraordinarias y no dar representación mediante poder simple, originará una penalidad del 20% de una UIT por cada inasistencia.

    Yo no pude asistir a la junta y de acuerdo al articulo 22 me impusieron la multa, sin embargo a mi solo me enviaron la convocatoria por correo electronico.

    Queria consultar si la multa procede, ya que en el articulo 21 dice que se debe convocar mediante comunicacion escrita, utilizando cualquier medio que permita tener constancia de recepcion, pero el correo electronico tendria constancia de recepcion?. Entenderia que para confirmar la recepcion tendria yo que responderles el correo. Es correcto?

    Presente mi reclamo y la junta me ha respondido que la multa procede con el siguiente argumento: Un correo electrónico enviado a la dirección correcta del propietario constituye una comunicación cierta

  2. José Morales dice:Responder

    Buenas tardes. Quisiera saber como se puede averiguar acerca de la inscripción del presidente de la Junta de Propietarios en la Sunarp. Necesito saber si un edificio se encuentra debidamente registrado, pero no dispongo de otros datos que la dirección y el nombre de la persona que iba a ser el presidente. Gracias por su ayuda.

  3. Jorge Vargas dice:Responder

    Buenas tardes, como hago para que la junta de propietarios me hagan una rendición de cuentas, les he pedido el contrato actualizado de mantenimiento por ascensores, que cobran más de 2000 soles mensuales, pero no me lo dan.
    Atte

  4. Edith dice:Responder

    Una consulta: Pertenezco a una Junta de Propietarios de un Condominio, y hace varios años atrás se compró un terreno colindante al Condominio para aumentar las áreas comunes, todos estuvieron de acuerdo en comprar dicho terreno para lo cual dimos cuotas extraordinarias. Pero después de varios años nos enteramos que la Junta de Propietarios no compró el terreno sino una Asociación formada por 4 propietarios.
    Como se debería de regularizar para que todos los propietarios seamos dueños de este terreno que lo compramos entre todos.
    Gracias.

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