Se puede definir a la Junta de Propietarios como la agrupación conformada por los propietarios de departamentos, depósitos y/o estacionamientos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales, etc. y que a su vez poseen áreas y servicios de dominio común como son los pasadizos, escaleras, fachadas y jardines, ascensor, entre otros.
Bajo esta definición, las personas que compran un inmueble de estas características, adquieren también un porcentaje del condominio y por lo tanto no sólo han pagado por su vivienda, sino también por las áreas y servicios comunes inseparables a éste.
Por esta razón, estos propietarios se encuentran en la obligación de mantener vigente la Junta de Propietarios y conocer su Reglamento Interno para efectos de optimizar su administración; ordenar las relaciones con sus vecinos; disfrutar su propia vivienda de la manera más agradable posible; conservar y mantener las áreas, bienes y servicios comunes y de esta forma evitar que la convivencia en estas viviendas multifamiliares se convierta en una pesadilla.
Es preciso señalar que la Junta de Propietarios no tiene personería jurídica, pues no constituye una persona distinta de sus miembros, sino que es el resultado de la reunión de todos los propietarios y por lo tanto sus acuerdos y actos son en realidad las decisiones de los propietarios. No obstante lo antes señalado, la Junta puede celebrar contratos o adquirir bienes.
Cómo se constituye.- La Junta de Propietarios se constituye desde el mismo momento en que se inscribe en la SUNARP la Independización de cada departamento de un edificio o condominio y el Reglamento Interno de convivencia de los propietarios de cada departamento del edificio o condominio y, se encuentra conformada por todos los propietarios que han comprado sus viviendas, teniendo la representación conjunta de todos ellos. Posteriormente la Junta de Propietarios debe elegir de entre sus miembros a un Presidente por un determinado periodo de tiempo, el cual podrá ser acompañado de un Secretario, Tesorero, etc. y su nombramiento deberá de ser inscrito también en la SUNARP para que pueda tener representación legal conforme lo señalado en la Ley No. 27157.
Cuáles son sus funciones.- Corresponde a la Junta de Propietarios administrar las propiedades que se encuentran integradas en los tipos de condominios antes señalados, de tal manera que permitan una adecuada convivencia entre los propietarios. Por ello la Junta de Propietarios entre otras cosas, se encargará del recaudo de las cuotas dinerarias obligatorias que pagarán puntualmente todos los propietarios; su custodia, inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio o condominio, lo cual involucra la celebración de contratos y la adquisición de bienes o mobiliario necesarios para la conservación de las zonas comunes y del mismo modo asegurar el funcionamiento correcto de los servicios comunes.
De otro lado, la Junta de Propietarios puede contratar los servicios de administradores, vigilantes particulares y conserjes; el servicio de pintado del edificio y la conservación de las áreas verdes comunes. Igualmente puede abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados y adquirir bienes y/o servicios en beneficio del condominio.
Beneficios de contar con un Presidente inscrito ante la SUNARP.- El Presidente representa a los propietarios ante el constructor y demás personas naturales o jurídicas; goza de las facultades de representación procesal señaladas en los artículos 74° y 75° del Código Procesal Civil; puede intervenir en las escrituras públicas, documentos privados y declaraciones juradas sin necesidad de la presencia de cada uno de los demás propietarios; puede convocar y presidir válidamente las Asambleas de Junta de Propietarios; es el encargado de recaudar, custodiar e invertir los fondos y gastarlos en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica la celebración de contratos o la adquisición de bienes; puede abrir cuentas bancarias para depositar los fondos, solicitar el RUC de la Junta ante la SUNAT y realizar todos los demás actos que señale su Reglamento Interno.
Un reciente precedente de observancia obligatoria aprobado por el Tribunal Registral de la SUNARP, establece que el último Presidente de la Junta de Propietarios inscrito en la SUNARP con periodo de funciones vencido, también está legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo Presidente o Directiva.
Como actúa la Junta de Propietarios contra los vecinos morosos.- La Ley No. 27157 y su Reglamento, establecen mecanismos legales contra los vecinos morosos, señalando que en representación de la Junta de Propietarios el Presidente puede promover contra ellos procesos judiciales de cobranza.
Finalmente resulta importante señalar que la alta informalidad sobre este tema en particular, permite que aquellos vecinos que incurren en moras o atrasos puedan sacar provecho de la ausencia de una Junta de Propietarios para incumplir sus obligaciones de armoniosa convivencia.
Si necesita asesoría con un abogado especialista en Junta de Propietarios, escriba a contacto@escajadillo.legal o llame a los números que aparecen en la página web www.escajadillo.legal de la Oficina Legal.
buenos días, quisiera su orientación en este tema, al comprar la propiedad nos la vendieron como “condominio centenario” conformada con 30 casas y 6 departamentos, total 36 propietarios, sin embargo no estamos inscritos como condómino, asociación o junta, por lo tanto se dificulta llegar a acuerdos con los propietarios para temas sencillos como vigilancia, reparaciones etc, un grupo de propietarios queremos formalizar el lugar registrando en sunarp como junta de propietarios, la pregunta es: para formar dicha junta TODOS los propietarios tienen que estar de acuerdo? o basta con ser la mayoría o al menos la mitad. pues nos tememos a que los demás propietarios no quieran reconocernos como condominio sin embargo en la forma si lo somos pero legalmente no.
En relación a su comentario y para conocer si se trata de unidades individuales o forman parte de un condominio, debe revisarse previamente las partidas registrales de los predios que lo conforman. De igual forma es preciso verificar la información registrada en SUNARP sobre estas unidades inmobiliarias. De requerir mayor información sobre el particular mediante la realización de una consulta personal vía vídeo conferencia o de una revisión documental e informe legal, escriba a contacto@escajadillo.legal o al whatsapp, para enviarle el costo y condiciones en que se realiza la misma.
si la junta de propietarios no es una persona juridica que delito comete una mala administracion ante la junta
Respecto a su comentario, es preciso conocer a que actos mencionados como mala administración se refiere hayan sido cometidos por la directiva ante la junta de propietarios. En tal virtud, de requerir mayor información sobre el particular mediante la realización de una consulta personal vía vídeo conferencia o telefónica, escriba a contacto@escajadillo.legal o al whatsapp, para enviarle el costo y condiciones en que se realiza la misma.
Estimados, previo saludo, les solictaria me absuelvan una consulta y de ser el caso (segun costos) Uds. puedan asumir la asesoria legal y conseguir el recupero .
El hecho es que la Empresa Administradora (el ultimo dia de su gestion) se apropio ilicatmente de una cantidad de dinero) y que hasta la fecha no lo devuelve (transcurrieron 6 meses) la pregunta es: la Junta Directiva NO esta inscrita en SUNARP/RRPP y ellos pueden hacer la accion legal? o estarian impedidos de efectuala.
Muchas Gracias
Lo primero que se debe de establecer es que, si no existe una Directiva inscrita en RR.PP. de la Junta de Propietarios, como se contrató a la empresa administradora. Definitivamente, si existen formas legales de procurar la recuperación del dinero entregado a la empresa administradora. Una acción judicial en este supuesto, no prosperará. De requerir asesoría adicional o precisión sobre este particular, escriba al Whatsapp 997437557 para agendar una consulta.
¿Puedo dejar de pertenecer a la junta de propietarios de mi condominio? ¿Cómo?
La Junta de Propietarios es el órgano de gobierno de la comunidad de propietarios, compuesto por todos sus titulares y a la que éste pertenece automáticamente desde el momento de ser titular o dueño de un inmueble en un edificio o condominio (en sentido contrario, deja de pertenecer a ésta al suprimir su condición de propietario). La Junta de Propietarios es quien nombra y cambia al representante, presidente y administrador o elige a la Junta Directiva.
La Junta Directiva de un edificio o condominio es elegida por la Junta de Propietarios mediante una asamblea, conforme a lo dispuesto en su propio Reglamento Interno. Un representante de la Junta de Propietarios o miembro de la Junta Directiva puede dejar de integrar esta Junta, siguiendo los pasos que estén regulados en el Reglamento Interno. Si no está definido, el propietario puede informar a la Junta de Propietarios sobre su decisión de la manera que considere más conveniente y retirarse de sus funciones en el tiempo que estime. De requerir asesoría adicional, solicítelo al Whatsapp 997437557. Le enviaremos los términos y condiciones en que se realiza este servicio legal.
Buenos días, consulta: ¿al no estar independizado el condominio se debe organizar junta de Propietarios? ¿Esta junta puede ser formada también con residentes o familiar del propietario? Ejemplo el dpto. está a nombre del hijo y su mamá que reside en el inmueble ¿podría ser parte de la Junta con una carta poder?
Las Juntas de Propietarios están compuestas única y exclusivamente por los propietarios de los inmuebles que integran los condominios.
Buenos días, una Junta de Propietarios está obligada a contar con Libro de Reclamaciones???
Conforme lo señala INDECOPI, el Libro de Reclamaciones debe ser implementado por todos los proveedores que ofrezcan bienes y servicios en establecimientos abiertos al público, incluyendo a los proveedores de servicios regulados o supervisados. De requerir asesoría legal especializada en asuntos inmobiliarios, solicite una reunión virtual en el whatsapp de la Oficina Legal de esta web.
Buenas Noches, en mi residencial se quiere pintar las torres y se está pensando el color. Están cobrando una suma con la que yo no estoy de acuerdo, estoy obligado a pagar la cantidad que ellos aprueban sin poder hacer nada? Y otra duda, si pintan las torres y les cambian el color , para está acción deben tener mayoria simple o mayoria calificada?? Una cosa es hacer mantenimiento o renovación y se pinte con el color original pero que le cambien el color solo porque unos pocos prefieren otro color, es factible con una mayoria simple?
Muchas Gracias
Para saber exactamente cuáles son los derechos y las obligaciones de cada uno de los propietarios que conforman la Junta de Propietarios, es estrictamente necesario conocer el contenido del Reglamento Interno de convivencia de los propietarios. En este documento se encuentran todas las respuestas a las interrogantes planteadas, tales como la observancia obligatoria de los acuerdos, si estos deben ser por acuerdo de mayoría simple, que tipo de cambios es posible realizar, etc.
De requerir asesoría y revisión de documentación, así como la elaboración de un informe sobre el mismo, solicítelo a contacto@escajadillo.legal o al Whatsapp 997437557. Le enviaremos los términos y condiciones en que se realiza el servicio legal.
Buenos días, tenemos problemas con la junta de propietarios, somo un condominio de varias torres, el problema más grave ahora es el de no querer dar las facilidades para la instalación de gas natural a los departamentos, y de los otros problemas, pues, recepcionar dinero de pagos de áreas comunes en cuentas personales, etc. No quiero agobiarlo con todos los problemas, pero son los más resaltantes.
Finalmente, una costumbre que han llevado las juntas desde hace varios años, es pagar al abogado de la junta de propietarios anterior si es que tienen alguna acusación judicial por mal manejo en su gestión, incluyendo este costo en los recibos de mantenimiento, y el presidente, siempre lo menciona, nosotros los propietarios, le pagaremos a su abogado si lo llegáramos a acusar judicialmente en el futuro, es valido esto?
Muchas gracias.
En relación a su consulta, esta requiere de un mayor análisis y precisión respeto a los asuntos solicitados. En tal virtud, de requerir mayor información sobre el particular mediante la realización de una consulta personal vía vídeo conferencia o telefónica, escriba a contacto@escajadillo.legal o al whatsapp, para enviarle los términos y condiciones en que se realiza la misma.
Buenos días:
Una consulta en el reglamento de la junta de propietarios mencionan lo siguiente:
– articulo 21: convocatoria y quorum:
La convocatoria a Junta se efectuará mediante comunicaciones escritas, que contendrán obligatoriamente la designación del lugar, día y hora para la celebración de la Junta, así como los asuntos a tratar; utilizando cualquier medio que permita tener constancia de recepción de dicha citación; sin perjuicio de la obligatoria publicación de la misma en las pizarras o vitrinas que debe mantener la administración en lugares visibles de la UNIDAD INMOBILIARIA.
– articulo 22: representación ante la junta:
No asistir a las Juntas Ordinarias y/o Extraordinarias y no dar representación mediante poder simple, originará una penalidad del 20% de una UIT por cada inasistencia.
Yo no pude asistir a la junta y de acuerdo al articulo 22 me impusieron la multa, sin embargo a mi solo me enviaron la convocatoria por correo electronico.
Queria consultar si la multa procede, ya que en el articulo 21 dice que se debe convocar mediante comunicacion escrita, utilizando cualquier medio que permita tener constancia de recepcion, pero el correo electronico tendria constancia de recepcion?. Entenderia que para confirmar la recepcion tendria yo que responderles el correo. Es correcto?
Presente mi reclamo y la junta me ha respondido que la multa procede con el siguiente argumento: Un correo electrónico enviado a la dirección correcta del propietario constituye una comunicación cierta
El Reglamento de la Junta de Propietarios establece las pautas que deben de ser respetadas por los propietarios en las convocatorias a las juntas. El propósito de la obligatoria publicación de la convocatoria en las pizarras o vitrinas que se encuentren en lugares visibles de la unidad inmobiliaria, es proporcionar la información de la convocatoria a todos los propietarios, respecto a la próxima realización de una reunión. En cuanto al argumento de respuesta de la junta frente al reclamo presentado este es indescifrable.
Conforme a lo antes señalado, habiéndose realizado la publicación de la convocatoria en lugares visibles de la unidad inmobiliaria y no haber asistido a la Junta por motivos de una deficiente comunicación por medios electrónicos, la imposición de la multa puede ser legalmente cuestionable.
De requerir mayor información sobre el particular y solicitar la realización de una consulta personal vía vídeo conferencia, escriba a contacto@escajadillo.legal o comuníquese a los teléfonos indicados en esta página.
Buenas tardes. Quisiera saber como se puede averiguar acerca de la inscripción del presidente de la Junta de Propietarios en la Sunarp. Necesito saber si un edificio se encuentra debidamente registrado, pero no dispongo de otros datos que la dirección y el nombre de la persona que iba a ser el presidente. Gracias por su ayuda.
En el Registro de Propiedad Inmueble de los Registros Públicos es posible realizar una búsqueda de inmuebles por la dirección del mismo. De esta forma, una vez ubicado un departamento inscrito (cualquiera de ellos) se identifica la partida electrónica y luego la partida matriz del edificio. Es en esta ´última partida electrónica en donde figuran inscritas las sucesivas juntas de propietarios y sus miembros elegidos.
Buenas tardes, como hago para que la junta de propietarios me hagan una rendición de cuentas, les he pedido el contrato actualizado de mantenimiento por ascensores, que cobran más de 2000 soles mensuales, pero no me lo dan.
Atte
Usualmente se encuentra detallado en el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal el procedimiento que podrá ser utilizado individualmente por cualquier propietario integrante de la Junta de Propietarios con el objeto de solicitar información respecto a la gestión que desarrolla la Directiva elegida por los mismos propietarios. En el supuesto que no se haya considerado este procedimiento individual de información sobre la gestión y administración de la Directiva y, que el pedido de rendición de cuentas esté siendo requerido simultáneamente por otros propietarios, éstos podrán solicitar conjuntamente y conforme se establece por ley, la realización de una Sesión Extraordinaria de propietarios para exigir a la Junta Directiva rinda cuentas de la gestión que está desarrollando. Esta solicitud podrá ser realizada mediante carta firmada por los propietarios solicitantes y ante la omisión a lo solicitado, formalizar esta petición mediante una Carta Notarial. De continuar la negativa, se puede recurrir a instancias de un Centro de Conciliación y posteriormente al Poder Judicial. Adicionalmente, es muy importante que el nombramiento de la Directiva elegida oportunamente por la Junta de Propietarios, se encuentre vigente e inscrito su periodo de mandato en Registros Públicos.
De requerir asesoría especializada sobre el tema tratado, escriba a contacto@escajadillo.legal o llame a los números que aparecen en la página web https://www.escajadillo.legal de la Oficina Legal a efectos de concertar y agendar una visita o consulta.
Una consulta: Pertenezco a una Junta de Propietarios de un Condominio, y hace varios años atrás se compró un terreno colindante al Condominio para aumentar las áreas comunes, todos estuvieron de acuerdo en comprar dicho terreno para lo cual dimos cuotas extraordinarias. Pero después de varios años nos enteramos que la Junta de Propietarios no compró el terreno sino una Asociación formada por 4 propietarios.
Como se debería de regularizar para que todos los propietarios seamos dueños de este terreno que lo compramos entre todos.
Gracias.
Sin hacer pronunciamiento a los probables motivos por los cuales se adquirió el indicado terreno colindante a nombre de únicamente 04 propietarios y no de la Junta de Propietarios (siendo este tema bastante más complejo), una forma de regularizar esta situación “anormal” para la Junta de Propietarios, consiste en realizar la transferencia de domino (compra-venta) del indicado inmueble (terreno) a favor de la Junta de Propietarios, para lo cual, la Junta de Propietarios deberá de estar debidamente constituida, encontrarse vigente en la actualidad y contar con inscripción en los Registros Públicos. Adicionalmente debe de constar en el libro de actas los acuerdos, las facultades especiales delegadas, etc.
De requerir los servicios legales para una consulta informativa especializada presencial al condominio, la elaboración de un informe escrito con los pormenores del servicio solicitado, o la prestación de los servicios legales para la regularización documental en sí, le agradeceré se sirva escribirme al correo consultaenlinea@escajadillo.legal donde se le informará los honorarios profesionales por los servicios solicitados, o en su defecto, enviarme su nombre, número de contacto y momento disponible para comunicarme con usted a la brevedad.