Durante los últimos años ha existido un aumento imparable en el alquiler de viviendas (unas veces de manera formal, pero mayoritariamente de modo informal) siendo varios los motivos que lo explican, entre otros, las dificultades para poder conseguir un financiamiento bancario debido a los requisitos que se exigen para concederlo, la inseguridad laboral, el importe de las cuotas mensuales, etc. Ante este escenario, el Contrato de Arrendamiento se ha convertido en uno de los documentos más habituales en el día a día, y en razón de ello, les comparto algunas recomendaciones a tener en cuenta antes de elaborar y suscribir un contrato de alquiler:
Asegúrate que el Contrato de Arrendamiento incluya un inventario sobre el estado de la vivienda, pintura y sobre las instalaciones de luz, agua y desagüe; otro inventario del mobiliario (en caso de estar amoblada) y del menaje incluido que contiene el inmueble a alquilar. Uno de los conflictos más habituales al finalizar el contrato de alquiler -aparte de la efectiva desocupación-, es precisamente la discrepancia en el momento de abandonar la vivienda sobre los daños o desperfectos, que afecta directamente la totalidad del dinero recibido o entregado previamente en calidad de garantía. De esta forma, si existen daños o desperfectos en el inmueble al momento de firmar el contrato, es importante que lo hagas constar por escrito dentro del contrato. Es importante hacer figurar la información con fotos en el inventario del mobiliario, electrodomésticos e instalaciones que permanecerán en la vivienda mientras dure el alquiler y que luego deben retornarse en perfecto estado, salvo el uso diario normal. Un inventario detallado, fotografiado y firmado por ambas partes y en el que se haga constar el estado en el que se encuentren los bienes, evitará este conflicto futuro.
En relación a la duración del contrato, será la que dispongan libremente las partes. En el caso de que se pactara con duración determinada a fecha fija, obligar a ambas partes, es decir, al arrendador y al arrendatario, que comuniquen por escrito su decisión de no renovar u continuar con el Contrato de Arrendamiento, con un plazo de 30 días de anticipación como mínimo, a la fecha de terminación del contrato.
En lo que se refiere a la renta mensual en sí, que será el que libremente acuerden las partes, es importante que revises otros aspectos que pueden afectarte en el pago mensual que se pacte; en tal sentido, es elemental revisar y establecer a quien corresponderá efectuar el pago de los gastos propios del inmueble (impuesto predial, tributos, arbitrios, etc.), los correspondientes al mantenimiento (en los casos de departamentos en edificios, quintas, condominios, etc.), las reparaciones estructurales en caso de destrucción fortuita o deterioro, los gastos de luz, agua y servicios previamente instalados (cable, gas, telefonía fija, internet, etc.) y por último, la cláusula relativa a la actualización de la renta de alquiler en el futuro.
De otro lado y conforme ha quedado establecido en la Ley No. 30933, publicada el 24 de abril del 2019, se encuentra regulado el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Cabe precisar que esta norma solo podrá aplicar contra inquilinos que no hayan cumplido con el pago de dos meses de renta o continúen habitando el inmueble pese a haber culminado su contrato.
Al amparo de esta nueva ley, es necesario observar la forma del Contrato de Arrendamiento, ya que, entre otros requisitos, éste debe ser formalizado mediante una Escritura Pública ante una notaría, que dará fe de la legitimidad del acuerdo. El costo mayor de su formalización se compensará a futuro con los menores plazos y gastos en caso de conflicto para la desocupación.
Finalmente, unas sugerencias a considerar por el arrendador antes de redactar un Contrato de Arrendamiento:
1.- Redacta un buen contrato, vale decir, no elabores un Contrato de Arrendamiento siguiendo una plantilla o modelo obtenido de una fuente no confiable y sin la asesoría previa de un abogado especialista que revise y analice el Contrato de Arrendamiento que estás a punto de firmar, y te proponga o modifique cláusulas que son necesarias para evitar conflictos y garantizar que su redacción no te pueda perjudicar a futuro.
2.- No tengas apresuramiento en firmarlo, aunque en la práctica y especialmente por la alta demanda actual de vivienda, en ocasiones una de las partes o intermediarios, apuran a proceder a la firma del contrato. No te precipites y asegúrate de saber exactamente las consecuencias del contenido del documento que firmas.
3.- Busca al inquilino ideal para evitar dolores de cabeza, selecciona al inquilino más apropiado, que cuide la casa como si fuera suya y que además sea puntual con los pagos; revisa su solvencia, solicitándole su boleta de pagos para conocer si cuenta con ingresos regulares; consulta el Registro de Deudores Judiciales Morosos (Redjum) que permite buscar si alguna persona tiene sentencias por deudas con el Estado o privados; busca si la persona se encuentra en la lista de Infocorp, al que se puede acceder con el nombre del inquilino, es un recurso efectivo en términos de información confiable; y sólo si es posible, pide referencias de otros propietarios con los que el inquilino haya tenido relación. Ten presente en todo momento que el inquilino perfecto no existe, hay personas que son verdaderos profesionales en primeras buenas impresiones y luego dejan de pagar.
De requerir la preparación y elaboración de un Contrato de Arrendamiento de acuerdo a las exigencias y requisitos que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial -también llamada “ley de desalojo express”-, así como con las consideraciones antes expuestas, envíe su consulta en línea a través del correo consultaenlinea@escajadillo.legal donde se le informará los costos para la redacción de un Contrato de Arrendamiento apropiado.
