Debido a la situación actual que afecta profundamente a nuestro país, un sinnúmero de personas se han visto gravemente perjudicadas por la pérdida de sus empleos, cierre de centros de trabajo y/o cierre de negocios propios, así como la general y drástica disminución de los ingresos económicos familiares que, desgraciadamente, han ocasionado incumplimiento y morosidad en sus obligaciones de pago con las empresas del sistema financiero (bancos y financieras) originadas éstas por créditos de consumo como préstamos personales, tarjetas de crédito y otros como créditos hipotecarios contratados para la adquisición de viviendas.
Dentro de esta amplia variedad de créditos bancarios que se han dejado de pagar, el incumplimiento en el pago de los créditos hipotecarios resulta ser los que generan mayor preocupación en los clientes, dado que, ante el eventual incumplimiento del cliente en el pago de estos créditos, los bancos se encuentran respaldados y protegidos con una garantía hipotecaria sobre el inmueble que adquirió el cliente con el préstamo del banco. En tal virtud, esta nota tratará exclusivamente respecto al incumplimiento del pago de un crédito hipotecario que origina la ejecución judicial de la garantía hipotecaria que respalda dicho préstamo bancario.
Un crédito hipotecario se define como el producto financiero que permite adquirir, remodelar o construir el inmueble que se desea, mediante un préstamo a largo plazo, quedando ese mismo inmueble en garantía hipotecaria a favor de la entidad financiera que otorga el préstamo y hasta la cancelación del mismo.
Es muy importante anotar que, cuando existe un atraso de más de 30 días en el pago de la cuota de un crédito de consumo o hipotecario, se consideran vencidas las cuotas no pagadas. Si el atraso persiste por más de 90 días, se considera vencida la totalidad de la deuda.
De esta manera, dentro de las cláusulas contractuales contenidas en un contrato de crédito hipotecario, existe una en particular que le permite al banco o entidad financiera (sin asumir por ello ninguna responsabilidad), que ante el incumplimiento del pago puntual de las cuotas por parte del cliente, puede resolver este contrato y dar por vencidos todos los plazos estipulados en el mismo (es decir que, aun cuando en el contrato del crédito hipotecario se hubiese pactado un plazo con un cronograma de pagos de 120 cuotas-10 años, 180 cuotas-15 años o de 240 cuotas-20 años, el banco tiene la expresa facultad de dar por terminado el contrato si el cliente incumple en el pago puntual de las cuotas) y exigir el pago inmediato del íntegro de la deuda pendiente de cancelación hasta ese momento, además de cualquier otra obligación que se encuentre pendiente de pago y proceder a la ejecución de la hipoteca (“ejecutar la hipoteca” significa: solicitar mediante una demanda judicial interpuesta ante un Juzgado Comercial contra el cliente deudor, el inmediato pago al banco del total de la deuda vencida, pago que deberá de realizarse dentro del tercer día de notificado de esta acción judicial y ante cuya omisión, el Juez ordenará seguidamente, que el inmueble hipotecado a favor del banco sea rematado judicialmente, con el único propósito que, con el dinero producto de ese próximo remate judicial, el banco se cobre la deuda pendiente de pago). Esta situación puede darse entre otros casos cuando el cliente dejara de pagar, total o parcialmente, dos o más cuotas del préstamo según el cronograma de pagos acordado, ya sea en forma alternada o consecutiva (eso significa que, el banco a su libre interpretación, puede decidir que las cuotas no fueron pagadas puntual y sucesivamente una con la otra por el cliente, ya sea por tratarse de atrasos, venir arrastrando una cuota reiteradamente o, ser pagadas parcialmente las cuotas por el cliente.
Es así que el banco, para ejercer su derecho de resolver el contrato de préstamo y dar por vencidos todos los plazos estipulados en el contrato, deberá enviar una comunicación por escrito al cliente (usualmente mediante carta notarial), informándole de su decisión de dar por resuelto (terminado) el contrato de crédito hipotecario y exigiéndole el inmediato pago del íntegro de las cuotas y demás obligaciones pendientes de pago, vencidas y por vencer, más los intereses compensatorios y moratorios y/o penalidades, así como el pago de las comisiones y gastos que se hubieren devengado, ante cuyo incumplimiento procederá a ejecutar la garantía hipotecaria que previamente se ha constituido a su favor, sin perjuicio del ulterior reporte a la central de riesgo de la SBS con la respectiva calificación de deficiente.
Cuando esta situación acontece (el envío de la comunicación notarial con la indicación del banco de haber dado por resuelto el contrato de préstamo y vencidos todos los términos y plazos), significa que ya no hay marcha atrás para el banco en el proceso de cobranza de la deuda impaga (excepcionalmente y en casos muy extraordinarios, cuando el cliente cancela el importe total y más de lo adeudado hasta ese momento y, mediante una negociación exitosa, el banco ha procedido a dejar sin efecto esa comunicación y continuado con el crédito inicial) y en consecuencia, lo que prosigue es el inevitable inicio por parte del banco del proceso judicial de ejecución de garantía hipotecaria en un juzgado comercial para reclamar y cobrar su acreencia.
Es en este momento entonces que la situación real respecto a la propiedad del cliente se vuelve crítica, dada la indudable posibilidad que pronto sea rematada judicialmente ésta, escenario que no significa de ninguna manera que no existan adicionalmente formas alternativas (al pago inmediato del total de la deuda) de solucionar este serio contratiempo y, que le permita en algunos casos al cliente, conservar su propiedad o, en el peor de los casos, atenuar sustancialmente o descartar el grave perjuicio económico que supondría el remate de la propiedad para el pago de la deuda vencida con el banco, dado que conforme a las normas procesales aplicables, se tomará como precio base para el remate las dos terceras partes del importe sobre el que ha sido valorizado el inmueble al momento de constituirse la hipoteca a favor del banco (para el primer remate, luego, y en caso de producirse un segundo remate por falta de postores, se hacen las rebajas de ley).
Un detalle muy importante consiste en que, cuando el contrato de crédito hipotecario ya ha sido resuelto por el banco mediante el envío de la comunicación notarial que así lo acredita, y aun cuando no se haya iniciado el proceso judicial de ejecución de garantía hipotecaria, todos los pagos que realice el cliente, serán destinados directa e inicialmente para pagar los intereses compensatorios y moratorios y/o penalidades, comisiones, gastos, tributos y cualquier otro concepto que sea exigible y que se haya originado a consecuencia de los atrasos en el pago de las cuotas vencidas, siendo nula la reducción de la deuda sobre el capital adeudado o cuotas impagas, en razón de lo cual, es necesario realizar las consultas apropiadas a un experto que pueda asesorarlo y ayudar a solucionar esta delicada situación.
Conforme a lo antes desarrollado, resulta de significativa importancia el procurar evitar llegar a esta situación de alarma respecto al incumplimiento de obligaciones de pago con el banco que ponen en riesgo su patrimonio personal y familiar, y de ser el caso ante cualquier hecho fortuito, encargar su gestión preventiva de acercamiento y negociación frente al banco, a profesionales con experiencia con el sector comercial y financiero que puedan ofrecerles vías de solución apropiadas a su realidad actual.
