Se debe de entender que un desalojo significa la acción de desocupación y restitución o devolución contra un inquilino, respecto de un bien que le pertenece al propietario, valiéndose de una demanda por la vía judicial. Adicionalmente, se define como ocupante precario a toda persona que ocupa una vivienda sin tener o contar con un título de propiedad o un contrato de alquiler válido y vigente (no extinguido) que respalde su situación de poseedor ilegítimo.
El propietario, arrendador, administrador o toda aquella persona que considere tener derecho a que se le restituya o devuelva la posesión de su predio, puede iniciar una demanda de desalojo. A su vez, el arrendatario o inquilino, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona que se encuentre ocupando el bien, puede ser demandado por desalojo para la devolución del predio.
Para ello, es necesario tener en cuenta que actualmente un proceso de desalojo por ocupante precario se inicia con la invitación a una audiencia conciliatoria, para continuar con una demanda en la vía de proceso sumarísimo (de corta duración y mediante la modalidad de oralidad) como proceso de desalojo por ocupante precario, el mismo que puede tener una duración aproximada no mayor de 15 meses, e incluso mucho menos tiempo, dependiendo de la celeridad de las actuaciones judiciales. En este proceso, el demandante deberá de acreditar obligatoriamente ser propietario del bien y el demandado deberá acreditar mediante un título valido (contrato) que la ocupación o posesión del bien es legítima, es decir, en caso de ser un arrendatario o inquilino, que el contrato de alquiler se encuentra vigente.
Conociendo lo previamente señalado, este artículo no tratará acerca del proceso judicial en sí, sino que se enfocará el proceso de desalojo desde la situación real del inquilino u ocupante precario, a efectos de considerar qué posibilidades tiene éste de prolongar sensatamente y por un tiempo adicional, su posesión en el inmueble del propietario que ya le ha solicitado la desocupación y restitución del bien y, hasta que tenga una posibilidad real de desocuparlo y devolver la posesión al propietario.
De esta manera, considerar que no concurrir a la invitación para una audiencia de conciliación solicitada por el propietario puede alargar o neutralizar un proceso de desalojo, es un gran error. Dicha recomendación obedece en reiteradas ocasiones a un mal consejo debido a un peligroso desconocimiento, o una ineficiente asistencia legal. Contrariamente a lo imaginado, asistir a esta audiencia conciliatoria permite a ambas partes, mediante un diálogo directo asistido, la gran posibilidad de alcanzar un acuerdo favorable, que permita la desocupación y restitución del bien dentro de plazos de tiempo razonables (al considerar la duración total de un proceso judicial) y, la absoluta conformidad de ambas partes, evitando de esta forma incurrir en gastos innecesarios de dinero y tiempo que, indefectiblemente, concluirán con el desalojo del inquilino demandado.
Es muy importante que el inquilino u ocupante precario, deba de conocer de manera concluyente que, si la posesión que ejerce sobre el bien no tiene título alguno que lo justifique y/o si no cuenta con un contrato de alquiler, acto de autorización o consentimiento válido y vigente (porque el que tenía ya venció), será desalojado judicialmente del inmueble que ocupa, más temprano que tarde y de manera indudable.
De otro lado, es bastante usual que un inquilino siga en posesión del inmueble alquilado luego de finalizado el plazo de duración del contrato, pese a que, al no haber sido expresamente renovado, ya se encuentra legalmente terminado. No obstante, existe desinformación respecto a considerar que el pago de las rentas mensuales posteriores a la fecha de vencimiento del contrato, es decir, ya estando fenecido, significa una continuación de este o una renovación tácita del contrato, lo cual es absolutamente incorrecto.
En estos casos, la comunicación del vencimiento del contrato y el requerimiento de la desocupación y restitución de la posesión del bien por parte del propietario al inquilino mediante la invitación a conciliar, acreditan el final de la relación contractual y colocan al arrendatario en condición de ocupante precario.
Otro error frecuente consiste en suponer que la ausencia de un contrato por escrito imposibilita al propietario a iniciar un proceso judicial de desalojo, ya que, un contrato no necesariamente tiene que estar puesto por escrito en un documento para tener existencia, siendo en consecuencia válido y perfectamente posible, celebrar un contrato de manera oral o verbal.
En consecuencia, lo primero que debemos de observar para enfrentar eficazmente un proceso de desalojo, es conocer si existen pruebas documentales (contratos, autorizaciones, etc.) que acrediten una relación contractual lícita y vigente con el propietario para continuar la ocupación del bien. En segundo orden, agotar todas las vías extrajudiciales y previas al proceso judicial en sí, siendo la audiencia de conciliación una inmejorable oportunidad para negociar términos y condiciones (por un profesional especializado) para cumplir con el requerimiento del propietario y obtener escenarios y plazos favorables. En tercer lugar y siendo éste el elemento más importante, buscar una asistencia legal eficaz y especializada que le ayude a encontrar la pronta y definitiva solución negociada, con el consecuente ahorro de tiempo y dinero.
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