¿Pensando comprar un inmueble (departamento, oficina, estacionamiento o depósito) de “segundo uso” (usado) en un condominio (edificio, quinta, etc.) para vivienda, oficina o inversión?
Es preciso señalar que, este artículo no se ocupará de oportunidad, ventajas o inconvenientes, tampoco de aspectos financieros ni comerciales. Se trata más bien, de una guía para la adecuada elección de una inversión inmobiliaria y su consecuente seguridad jurídica.
El punto de partida consiste en, descartar cualquier influencia en la elección, por los diversos argumentos positivos y simpatía del vendedor del inmueble. La elección debe de ser estrictamente objetiva y valorada de acuerdo a los propios requerimientos y el estado material del inmueble. De otro lado, recuerda que ninguna pregunta es inútil cuando se va realizar una cuantiosa inversión. En tal sentido, y antes de la decisión final, presta atención a las siguientes recomendaciones:
1.- El inmueble debe encontrarse completamente desocupado y contar con su título de propiedad debidamente saneado. Es obligatorio realizar un estudio minucioso de la partida registral en donde se encuentra inscrito el inmueble, a efectos de conocer exactamente que este se encuentre a nombre del legítimo propietario a quien se le va a comprar, y que además, no se encuentre afectado con hipoteca, embargo, cargas registrales o anotaciones judiciales.
2.- Asegúrate que el propietario del inmueble no tenga deudas que correspondan al servicio de luz, agua y mantenimiento del condominio, así como del propio inmueble. Lo primero es posible conseguirlo en la administración del condominio, lo segundo en la municipalidad distrital.
3.- El condominio en donde se encuentra el inmueble, debe contar obligatoriamente con un reglamento interno. Es muy importante conocer el contenido del reglamento interno del condominio, dado que en él se precisan las reglas para una convivencia armoniosa, en orden y en paz con los otros propietarios y/o inquilinos que habitan en el condominio, y adicionalmente, regula el cuidado y restricciones que se debe de tener con las mascotas. Es básico enterarse si existe una Junta Directiva integrada por los otros propietarios, que ésta se encuentre debidamente inscrita en los registros públicos y, que se encuentre legalmente vigente para hacer cumplir el reglamento. Averigua si el condominio cuenta con una empresa administradora que se encargue de un apropiado mantenimiento y conservación; pregunta por el importe de la cuota mensual de mantenimiento, la fecha de pago, la multa por demoras, etc., recuerda que los gastos de mantenimiento incluyen los gastos comunes de agua, electricidad, ascensor y los gastos de personal contratado para las tareas de limpieza y seguridad.
4.- Revisa la infraestructura del inmueble en busca de desperfectos (de ser posible, visítalo con la compañía de otra persona que te pueda dar una opinión sincera y confiable), verificando si existen en las paredes, techos o pisos, manchas de humedad que pueda constituir una amenaza para la estructura. Estos desperfectos deben ser reparados por el propietario antes de hacer el traspaso del inmueble o, puedes negociar un precio menor de acuerdo a las reparaciones que debas realizar posteriormente. Pregunta por la antigüedad del edificio y de ser posible, conversa con los vecinos a fin de conocer las refacciones que ha tenido anteriormente el condominio. De igual forma, revisa las instalaciones eléctricas, el estado de las cañerías y que los desagües se encuentren en buen estado. Asegúrate además del buen estado de las puertas y ventanas.
5.- Si eliges habitar el inmueble, averigua si en las proximidades del condominio se encuentran discotecas, cafeterías u otros locales de música en vivo o en donde se realizan eventos sociales, ya que es probable que de vez en cuando escuches a personas haciendo ruido a altas horas de la noche. Recuerda preguntar por los servicios básicos como centros de salud, colegios, comisarías y bomberos, farmacias, tiendas, supermercados, bancos, un parque cercano para pasear a las mascotas, etc. Esta información te será muy útil.
6.- Si tienes un auto, es importante buscar un inmueble en un condominio que tenga estacionamiento para autos, ya sea dentro, en las afueras, alrededores, o una playa de estacionamiento vehicular cercana. Si no tienes uno, pero sí una bicicleta o una moto, entonces verifica que el condominio tenga un área diseñada para estacionar estos medios de transporte de manera segura.
7.- Es usual que en los condominios circulen muchas personas que entran y salen, tanto propietarios como visitantes; por ello, es importante conocer las medidas de seguridad con que cuenta el condominio, como por ejemplo, donde se encuentran ubicadas las cámaras de seguridad, si existen códigos de acceso, etc.; de esta manera, podrás sentirte más seguro. Asimismo, es necesario conocer los puntos de reunión, las rutas de evacuación, salidas de emergencia, instalaciones contra incendios y en general, todo lo referente al tema de seguridad contra cualquier contingencia.
8.- Pregunta si el condominio cuenta con zonas comunes para realizar actividades específicas por los propietarios o inquilinos, como zona de parrilla, área de juegos infantiles, sala de eventos, lobby, entre otras.
9.- Asegúrate que la zona donde se ubica el condominio es tranquila y pregunta a los vecinos del lugar para que tengas una mayor referencia, dado que, el condominio puede lucir espectacular en su diseño y construcción, pero eso no será suficiente si el barrio donde se ubica es conflictivo e inseguro.
10.- Finalmente y si lo consideras necesario, recurre a un agente inmobiliario, únicamente para que te oriente sobre el proceso de compra, la conveniencia de adquirir el inmueble de acuerdo a tus necesidades, el valor comercial, etc. No lo solicites para que te asesore legalmente, ellos carecen de formación jurídica sobre estos temas. Recuerda que la revisión de los escritos legales como títulos, constancias, papeles, cláusulas y contratos, le corresponde realizarlo a un abogado especialista en asuntos inmobiliarios, ya que la información contenida en estos documentos, es mucho más importante y delicada, pudiendo afectar tu inversión y seguridad patrimonial.
